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【IRTV 3482】ロードスターキャピタル/募集殺到！『OwnersBook』とは？
担当：やさしい株のはじめ方編集部
最終更新日：2024年4月11日
ロードスターキャピタル（3482）の成田取締役が、不動産クラウドファンディングサービス「OwnersBook（オーナーズブック）」についてIRTV※1で解説しています。
※1 IRTVとは、IR Robotics社が運営する“投資家と企業をつなぐ上場企業のIR動画メディア”です。決算情報から事業モデル・経営戦略・成長可能性まで、トップ自らがわかりやすく、かつタイムリーに解説しています。
この記事は、IRTVの動画内容を書き起こししたものです。動画の内容を文字で確認したいときに、ぜひご活用ください！
（出典：IRTV for YouTube）
OwnersBook
IRTV ： 本日のゲストは、ロードスターキャピタル（3482）より成田取締役にお越しいただきました。成田様はグループ会社でもあるロードスターインベストメンツ株式会社の代表取締役でもあります。
今回は、ロードスターインベストメンツ株式会社のクラウドファンディング事業について詳しくお話を聞かせてください。よろしくお願いします。
成田様 ： よろしくお願いします。
IRTV ： さっそくですが、「OwnersBook（オーナーズブック）」について教えてください。
成田様 ： OwnersBookは、2014年に誕生した国内初の不動産特化型のクラウドファンディングサービスです。
成田様 ： 不動産のプロが厳選した案件に1万円から投資することができます。累積の投資額は470億円、案件数は300件を超えました。投資家会員数は2万8,000人を超え、昨年は累計93億円の案件を実施しています。
IRTV ： OwnersBookを立ち上げたきっかけは、何だったのでしょうか。
成田様 ： 弊社は2014年に、中国のSNS運営企業より出資いただきました。その中で、彼らと「不動産とITを掛け合わせた新しいビジネスができないか」と議論していたのです。
その結果、弊社が持つ不動産の目利きとITをかけ合わせて、不動産に特化したクラウドファンディングビジネスをはじめることになりました。これは、当時の日本では誰も手掛けていないビジネスでした。
現在は「貸付型」と「エクイティ型」の2本建てで運営していますが、当時は比較的取り組みやすい貸付型からはじめ、2014年にサービスをローンチしました。
貸付型とエクイティ型
IRTV ： 貸付型とエクイティ型の2つの違いは何でしょうか。
成田様 ： 貸付型は、クラウドファンディングを使って資金を集め、資金需要者（お金を借りたい方）に貸し出すサービスになります。
その際には必ず不動産を担保にしていただくため、不動産の担保評価が鍵になるサービスです。貸付後は、期中の利息のほか最終的には元本を返済していただき、それらを投資家に分配します。
成田様 ： エクイティ型は、不動産のクラウドファンディングで集めたお金を「信託受益権※2」という形になった不動産に投資するサービスです。
※2 信託受益権とは、不動産の所有者がその不動産を信託銀行等に信託することにより、信託銀行等が発行する権利のことです。信託受益権の保有者は、信託された不動産より収益の分配を受けたり、または元本の交付を受けたりすることができます。
その際、金融機関からお金を借り、レバレッジ（負債の活用）をかけた形で投資します。多くの不動産ファンドが手掛けている不動産投資がこの形に近いです。
投資家の皆様には、期中の家賃収入から経費を引いた金額を分配したり、最終的には不動産の売却益を分配したりします。
IRTV ： 不動産価格の影響を受けやすいのはどちらでしょうか。
成田様 ： いずれも不動産価格の変化に対する影響は受けますが、最も受けやすいのはエクイティ型です。
売却時に価格が上がれば売却益として投資家に還元されます。一方で、買ったときの値段よりも高く売れなければ、損失として投資家に分配されてしまいます。弊社ではそういった事例はないのですが、元本割れが発生する場合もあります。
貸付型は資金需要者への貸し出しなので、不動産価格の変化や毀損があった場合、最初に影響を受けるのはお金を借りていただいた資金需要者になります。貸付型は不動産を担保にしているため、大きな不動産価格の変化が起こるまでは、損失が顕在化しにくい点が特徴です。
IRTV ： 貸付型の案件のほうが多いのでしょうか。
成田様 ： はい。貸付型のほうが案件としては多くなっています。エクイティ型にできる案件は種類も限られているほか、組成に一定の費用や時間が必要になりますね。
貸付型はクラウドで資金を集め、評価し、一定の審査を経て、短ければ数週間でお金を集められます。このため、案件も多くなっているのではないでしょうか。
スキームの違い
IRTV ： 他の不動産クラウドファンディングでは、どのようなスキームが多いのでしょうか。
成田様 ： 他のサービスとして、最近では「不動産特定共同事業法※3（通称：不特法またはFTK）」と呼ばれるスキームを使うことが多くなっています。
※3 不動産特定共同事業とは、投資家が出資等をし、不動産会社などの専門家が不動産事業を行い、その運用収益を投資家に分配する事業を指します。
これらの違いについて説明します。我々は「金融商品取引法※4」を順守してサービスを提供しています。お金を集めて貸し出しているので、仲介者のようなイメージでお金を集めています。
※4 金融商品取引法とは、有価証券の発行や売買などの金融取引を公正なものとし、投資家の保護や経済の円滑化を図るために定められた法律を指します。
一方、不動産特定共同事業法に基づいたサービスは、プラットフォームを運営している企業が、自身の不動産に対するファイナンス用の資金として集める意向があるのではと考えています。
OwnersBookの強み
IRTV ： 次に、貴社が運営しているサービスのOwnersBookの特徴や競合優位性、強みを教えていただけますか。
成田様 ： OwnersBookでは1万円から不動産案件に投資することができ、そして配当を受け取ることが可能です。貸付型はすべて不動産担保付の融資案件となっているため、リスクも抑えられるでしょう。
成田様 ： 運用期間は、貸付型で3か月・6か月程度と短いものから20か月程度の比較的長めのものも用意されており、バラエティーに富んでいるのが特徴です。
また、OwnersBookの案件画面で、担保の場所や特徴、リスクなど多くの情報を開示しています。
IRTV ： 案件の内容を細かく見られると、安心できますね。
成田様 ： 我々としては、可能な限り案件の情報を開示していきたいと思っております。昔は一定の規制あるいは行政指導によって、案件の情報を隠さなければならない時代がありました。
しかし、我々は開示を充実させることで、投資家の皆様に案件のリスクやリターン、特性をご理解いただき、一体感を作っていきたいと考えています。
成田様 ： 「特化型クラウドファンディングですが、不動産の詳細はお教えできません」では、サービスとして疑問を持ちますよね。昔はじめたときからの思いがあり、今では案件の場所、属性などを詳細にお伝えしています。投資家の方の中には、実際に見に行かれる方もいらっしゃいます。
IRTV ： 仮に投資家の方が殺到してしまう場合はどうされるのでしょうか。
成田様 ： お陰様でOwnersBookというサービスは人気で、投資家のニーズに案件の組成がマッチしていないことがあります。このため、数分で案件が埋まってしまうことが発生しています。
大変申し訳ないのですが、抽選や1人あたりの上限金額を設け、より多くの方に投資していただく仕組みを導入しています。
分散投資として不動産投資も
IRTV ： 最近では、新NISA（少額投資非課税制度）が話題です。成田様は、投資の対象として不動産クラウドファンディングをどう見ていらっしゃいますか。
成田様 ： 例えば、プロの大きなファンドや年金になりますと、運用対象として株式や債券に加えて、不動産をはじめとするオルタナティブ投資を組み合わせています。あるいは、資産3分割法で株と不動産と現金で運用する考え方が提唱されています。
成田様 ： 残念ながらOwnersBookは新NISAの対象ではないのですが、投資熱が上がっていく中で、不動産クラウドファンディングにも投資したいと考える方が増えていくと見込まれます。
今までにない金融機関
IRTV ： 一方で、お金を集める側に関して、どのようなお考えを持ちでしょうか。
成田様 ： 今までは、銀行やノンバンクからローンを調達することが一般的でした。我々は銀行に取って代わるとは思っていませんが、我々のような今までにないタイプの金融機関が大きくなり、新しい資金源になれるかもしれません。
今後の成長戦略
IRTV ： 貴社は今後も成長していくと考えられますが、これからの成長戦略についてどのようなビジョンを描かれていますか。
成田様 ： クラウドファンディングは、投資家と案件の両方が大きくなっていかなければなりません。投資家だけいても案件がなければ廃れてしまいますし、案件がたくさんあっても投資家がいないと廃れてしまいます。
このため、良い案件をたくさん紹介することで、投資家の皆様に我々のサービスをご利用いただきたいと考えています。良い案件を発掘するために、ITを駆使して、社内でのDX※5やインターネットを使った顧客獲得などに取り組んでいます。また営業マン中心の“人に会って信頼を勝ち得る営業スタイル”での案件獲得にも取り組んでいます。
※5 DX（ディーエックス）とは、デジタル技術を活用して生活やビジネスを変革することを指します。
そちらで案件を増やしながら、投資家獲得については、できるだけITの力を使って、クラウドを通じてお金を引き出す仕組みを作っていきたいです。
IRTV ： 投資家の裾野が広がるようなビジネスだと思いました。
成田様 ： そうですね。我々としては、より良い案件を提供して、多くの投資家の方にご賛同いただき、投資していただきたいと思っています。
また、中期経営計画の中で「STO※6」に取り組んでいく方針を打ち出しました。STOを手掛けることで、今までにない投資家の方々にもリーチできればと考えております。
※6 STO（エスティーオー）とは、ブロックチェーン・分散台帳技術といったデジタル技術を活用し、有価証券を電子的に発行等することで資金調達を図る手法を指します。
IRTV ： よくわかりました。投資家の皆様、ロードスターキャピタル社に注目してみてください。高評価、質問、コメントをお待ちしております。本日はロードスターキャピタルより成田取締役にお越しいただきました。ありがとうございました。
成田様 ： ありがとうございました。
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ディスクレーマー
当記事では、筆者独自の見解を述べることがありますが、証券およびその他の金融商品の売買や引受けを勧誘する目的ではなく、証券およびその他の金融商品に関する助言や推奨をするものではありません。また、個別企業の業績予想や株価予想、投資推奨を提供する予定はありません。投資判断等は、自己責任でお願いいたします。
