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リアルゲイト/CAGR25％以上を目指す！上期で通期営業利益計画達成、下期は物件の仕込みに注力予定
担当：やさしい株のはじめ方編集部
最終更新日：2024年5月9日
リアルゲイト（5532）代表の岩本様が、2024年9月期2Q決算や業界説明、今後の成長戦略などについてIRTV※1で解説しています。
※1 IRTVとは、IR Robotics社が運営する“投資家と企業をつなぐ上場企業のIR動画メディア”です。決算情報から事業モデル・経営戦略・成長可能性まで、トップ自らがわかりやすく、かつタイムリーに解説しています。
この記事は、IRTVの動画内容を書き起こししたものです。動画の内容を文字で確認したいときに、ぜひご活用ください！
（出典：IRTV for YouTube）
順調に成長した2Q
IRTV ： 本日のゲストは、リアルゲイト（5532）より岩本さんにお越しいただきました。今日はお話を聞けるのをとても楽しみにしていました。よろしくお願いします。
岩本様 ： よろしくお願いします。
IRTV ： 直近の決算はすばらしいものですね。今日は数字の中身を聞くというよりも、その数字を達成した背景や今後の話をお聞きします。IRTVをご覧になられていない方は、まずダイジェスト動画を見て、それを基に今回の動画をご覧ください。
重複する部分もありますが、今期の数字を見たときに、進捗率が大幅に向上しました。売上が65.1％、利益はすでに計画を達成していますね。こちらに関してかんたんにご説明をお願いします。
岩本様 ： 私たちの売上の中には、賃料などの「ストック型」収入と、建築の請負や物件の売却などの「フロー型」収入の2種類があります。特に上期が良かった要因はフロー型収入であり、順調に進捗しています。
元々年間で予定している物件の売却が2棟あり、それらが上期で売り終わったことが大きなフロー収入につながりました。
IRTV ： 元々どこかのタイミングで売ろうと考えていたのでしょうか。
岩本様 ： そうですね。1棟は上期で売る契約がまとまっていました。もう1棟はまとまっていなかったため、下期での売却を想定していましたが、それが早めに売れたのが大きかったですね。
IRTV ： 大口の買い手が出てきたのでしょうか。
岩本様 ： 以前から弊社に運営を任せてくださっているオーナー様にお声がけして買っていただきました。
IRTV ： すぐに買っていただけたのでしょうか。
岩本様 ： 意外と早くご対応していただけました。
IRTV ： フロー収入が大幅に拡大したため、そちらに注目しがちですが、ストックも結構積み上がっている印象を受けます。
岩本様 ： そうですね。私たちは53棟の物件を運営しており、基本はストック型、つまり賃料による粗利が大きくなります。賃料による粗利が約7億円、全体の販管費が約4億円であり、粗利で全体の販管費を補えていることが弊社の強みですね。
IRTV ： 不動産はフローが大きく、ストックは小さいイメージを持っていますが、貴社は構造が逆になるのでしょうか。
岩本様 ： そうなります。15年前に起業し、お金のない時期からコツコツと運営委託やマスターリース（一括借り上げ）を手掛けてきました。
元がストック収入であり、稼いで手に入れたお金と上場資金を活用し、最近は物件を買っている状況です。そういう意味では一般的な不動産会社、売買を中心に重ねている不動産会社とは逆の収益構造かもしれません。
IRTV ： とても筋肉質な収益構造になっていますね。
物件を2棟取得
IRTV ： 続いて、主な出来事に移ります。時系列にわかりやすくまとめられていますが、2月にIVY WORKS（アイビーワークス）を売却されました。
岩本様 ： こちらが下期に予定をしていたものの、前倒しで売れた物件になります。
岩本様 ： 池尻大橋の物件は2か月ですでに満室になりました。中目黒～池尻エリアはとてもクリエイティブであり、私たちが作っているスモールオフィスや総合タイプのオフィスは人気ですね。
IRTV ： 住む場所、飲みに行く場所というイメージでしたが、働く場所という価値観も生まれてきているのでしょうか。
岩本様 ： 特にコロナ禍以降は、住宅の近くで働きたい人が増えています。商業施設も含め、オフィス街よりも人が多く住んでいるところは人気がありますね。
また、テレワークをおこなう人も増えてきたため、平日も賑わいを取り戻し、コロナ禍以降はこのようなエリアは人気が出ている状況です。
上場後もIRに注力
IRTV ： ベースアップを実施するほか、個人投資家向けIR※2セミナーにも3回登壇されています。最近IRセミナーに数多く出られており、岩本社長にとっても仕事の注力ポイントとして位置づけているのでしょうか。
※2 IR（アイアール）とは、企業が株主や投資家向けに経営状態や財務状況、業績の実績、今後の見通しなどを広報するための活動を指します。
岩本様 ： 最近では3～4割はIR活動をおこなっています。
元々上場してから淡々と業績を残せば株価は上がるのではと勘違いしていました。いろいろな方の話を聞くと、やはり個人投資家に向けて情報発信や真摯な対応が大事だと感じており、今私たちの時価総額はそういうステージだという認識しています。先日は説明会に70人ほど集まってくださいました。
通期計画達成に向けて
IRTV ： 気になる点が、通期、特に下期のところになります。資料で重要ポイントを5つ挙げられていますが、その中でも注目してほしいところを1つ挙げていただけますでしょうか。
岩本様 ： 通期計画に向けて5つの条件を出しましたが、すでに営業利益は7億円に達するなど、それらのほとんどを達成しています。
営業利益の通期目標である6.4億円に対していくらまで上振れるのかという話は、（5）のこれから物件をどれほど取得するかによりますね。
IRTV ： 今の段階でいくらの物件を買うというのは、どの程度想定されているのでしょうか。
岩本様 ： 30億円分ぐらいは決まっています。本来は通期の予算で30億円分ほどの購入で止める予定でしたが、業績が好調に推移しているため、さらにプラスして20～30億円分ほど取得すれば来期の業績も期待でき、下期はそれに専念できるのが大きいですね。
過去最高の稼働率
IRTV ： 稼働率が好調に推移していますが、業界全体が良好なのか、それともリアルゲイトさんの物件だけが良いのか教えてください。
岩本様 ： 98.7％の稼働率は、弊社の過去2年で最高になります。
岩本様 ： 一般的には、東京の中でもエリアによって稼働率は異なり、やはり渋谷区が1番良いですよね。コロナ禍では、渋谷区にはIT企業が多く、テレワークをはじめるのも早かったため、稼働率が急激に落ち込みました。
その後、テレワーク対応や、業績の良い会社が多かったため拡大し、渋谷区が1番高い稼働率を誇ります。弊社は渋谷区中心に物件を供給しており、稼働率が高い、賃料が高いのはそれが1つの要因だと思いますね。
IRTV ： 気になっているのが20ページです。建築費が上がった影響でビルオーナーから問い合わせが大幅に増えたとあります。これはどのような状況でしょうか。
岩本様 ： 建築費が上がると、新築で建てようとしたビルが着工できなくなります。予定どおりの採算が取れないためです。そうすると、既存ビルを活用する需要が高まり、既存ビルを使うのであれば弊社に相談しようという流れができています。
IRTV ： 個人的にとても思い入れのあるビルの五反田TOCも壊されないですね。
岩本様 ： はい。壊される予定でしたが、結局は壊されませんでした。理由は建築費が上がったことにより採算を見直したと書いてありましたね。
IRTV ： TOCの案件も来ているのでしょうか。
岩本様 ： そのようなビルの案件も来ていますね。
IRTV ： 今後はニーズがさらに高まっていくのでしょうか。
岩本様 ： そうですね。環境にも良く、使えるビルは使い、すべて壊して建て直さないほうが良いというのが根本にあります。もう1回利用してみようと考えを変えるオーナー様も結構増えている状況です。
好循環を生む収益構造
IRTV ： 改めて岩本社長から下のグラフの意図、狙いをお聞かせください。
岩本様 ： 「保有」、「ML」、「PM」とありますが、「保有」は物件を買って保有することになります。例えば400坪ぐらいのビルを渋谷区で買うと、最初に税金などのいろいろな手数料を払うことになり、それが大体2000～3000万円かかります。
先ほど物件を買えば買うほど費用がかかると言ったのはこのことです。保有する物件はその後賃料のほとんどが利益になるため、持ち続ければ利益率が高くなりますね。
「ML（マスターリース物件）」は、物件を10年～20年で長期間借りることです。物件が竣工してから賃料を払い続けなければならず、満室になるまでは赤字になります。
「PM」は運営委託です。ビルを持っているオーナー様から運用を受ける形になります。
私たちの運用は単純な不動産運用をおこなわず、オーナー様のビルを耐震補強したり、設計し直したり、施工したりすることで、設計施工の売上が最初に入ってきます。その後、物件のリーシング手数料などが入って満室になると、賃料の5％や8％など決めた手数料が入り、徐々に利益が縮んでいく仕組みです。
これらの3つを手掛け、社員も一生懸命育て、会社も大きくなって物件も増えてくると、なるべく資産効率の良い物件を増やしたほうが、同じ人数でも利益と売上を拡大できますよね。そこで現在は、保有物件→マスターリース物件という順番で物件を増やしていく方針です。
IRTV ： ようやく物件を持つことができる規模になってきたという認識でよろしいでしょうか。
岩本様 ： そうですね。上場の効果もあるほか、これまでお金がなかったため運営委託からコツコツ手掛けてきましたが、それによって会社のノウハウが貯まったと考えられます。その過程で手元資金も増えてきたため、保有を増やす戦略に転じました。
1番真似できないのは、物件を安く作って高く貸すことです。不動産を買うだけなので、あとのことはお金があれば真似できますよね。私たちは1番むずかしい企画と運営のところを手掛けて大きな利益を得たため、物件を持つことを実現できました。
下期の営業利益の行方
IRTV ： もう一度改めて、通期の営業利益のグラフについて今後の見通しをお聞かせください。
岩本様 ： 通期の予算の営業利益は6.4億円に対し、すでに7億円に達しています。上方修正しておらず、下期がマイナス6,000万円になれば、6.4億円になると言われる方がいらっしゃいますが、今の7億円を下回ることはないでしょう。
それは先ほどお伝えしたように物件を買いすぎなければ良いため、物件の購入をコントロールしていきます。下期もストック収入とストックの利益があがるため利益も重なり、その重なった利益の中で物件購入をおこなう予定であり、7億円は上回る見通しです。
IRTV ： 一般的に、上期に大幅に進捗すると、下期は少し赤字を掘る印象を持ちますが、弊社はそうならないという認識でよろしいでしょうか。
岩本様 ： そうですね。上期も下期も安定したストック収入は伸び続け、たまたまフロー型収入が上期に計上されたことになります。
CAGR25％以上を目指す
IRTV ： 最後になりますが、営業利益の目標がCAGR（年平均成長率）で25～30％と、結構高い印象を受けますが、この辺りはどのようなお考えをお持ちでしょうか。
岩本様 ： 元々上場したばかりで中期計画を公表していた際には15％に設定していました。今期で16期になりますが、営業利益6.4億円という目標ですでに7億円以上となり、前期と比べると30％増です。
「現状の取り組みを実践していけば30％増を達成できるのでは」と考え、来期、再来期の物件購入も順調に進捗しており、物件を売上につなげていければ、25～30％の伸びを達成できるでしょう。
投資家の皆様は成長を求められる中、成長の継続性が重要になりますよね。売れる物件を今期に売ってしまえば、一時の利益を作ることはできますが、そのような戦略は採りません。
25～30％の伸びを何年も続ける成長が求められており、物件保有するものは保有し、ストックを伸ばし、その中でフロー収入をプラスして優れたビジネスモデルを構築した会社を作っていくというのが目標です。
IRTV ： このタイミングで大きな目標を打ち出したことは、今後の見通しをある程度捉えられているからでしょうか。
岩本様 ： そうですね。かなり見えています。ストック型収入のほとんどが10年～20年の契約になるため、それで6割～7割の将来の売上が見えるわけですよね。あとは、今購入しているフロー型収入をどのように期に計上していくかという話になるでしょう。
IRTV ： 今後のリアルゲイトさんの動向に注目しておいたほうが良いですね。
岩本様 ： 営業利益のCAGRで25～30％を有言実行し、成長を持って投資家の皆様にお返しする方針で取り組んでいきます。
IRTV ： 投資家の皆様も、ぜひ注目して見ていただければと思います。今日はどうもありがとうございました。
岩本様 ： ありがとうございました。
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