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リアルゲイト【CAGR25%継続的実現】高収益モデルで継続的な高成長を生み出す!

やさしい株のはじめ方編集部担当:やさしい株のはじめ方編集部

最終更新日:2024年7月3日

リアルゲイト(5532)代表の岩本様が、フレキシブルワークプレイス事業についてIRTV※1で解説しています。

※1 IRTVとは、IR Robotics社が運営する“投資家と企業をつなぐ上場企業のIR動画メディア”です。決算情報から事業モデル・経営戦略・成長可能性まで、トップ自らがわかりやすく、かつタイムリーに解説しています。

この記事は、IRTVの動画内容を書き起こししたものです。動画の内容を文字で確認したいときに、ぜひご活用ください!

(出典:IRTV for YouTube

リアルゲイト社とは

IRTV : この番組は、上場企業からゲストをお招きし、ビジネスモデルを投資家の皆様にわかりやすくお届けする番組です。

今回のゲストをご紹介します。リアルゲイト(5532)より代表取締役の岩本様にお越しいただきました。よろしくお願いいたします。

岩本様 : よろしくお願いします。

IRTV : ビジネスモデルを知る上で、簡単に貴社についてご紹介をお願いします。

岩本様 : リアルゲイトは「古いものに価値を、不動産にクリエイティブを、働き方に自由を」というビジョンを掲げています。古い建物1棟を再生し、スタートアップ企業に貸し出す事業をしています。2009年に創業し、2023年6月に東証グロース市場へ上場しました。

<リアルゲイト社とは>

リアルゲイト社とは

(出典:IRTV for YouTube

IRTV : 「古いものに価値を、不動産にクリエイティブを、働き方に自由を」という経営理念のもと、事業を展開しているのですね。

収益構造について

IRTV : 今回は「フレキシブルワークプレイス事業」についてお聞きします。フレキシブルワークプレイス事業の単一セグメントで取り組まれていますが、その中にもたくさん要素が入っていますよね。収益性も含めて簡単にご説明をお願いします。

岩本様 : 大きく分けて収入が2つあります。「ストック型」の収入と「フロー型」の収入です。

<収益構造について①>

収益構造について

(出典:IRTV for YouTube

岩本様 : ストック型の収入は、主に家賃です。例えば、マスターリース契約や運営委託の手数料、自社所有物件の賃料が該当します。このような安定的に毎月収入が得られるストック型収入が全体の6~7割程度を構成している点が強みです。

フロー型の収入は、建築の設計請負、施工請負、物件の売却による売上が該当します。

<収益構造について②>

収益構造について

(出典:IRTV for YouTube

IRTV : このような収益性を実現するため、貴社は築古ビルにフォーカスしているという認識でしょうか。

岩本様 : その通りです。築古ビルにフォーカスしている理由を説明します。新しく、何も瑕疵がない建物は、借りても買っても金額が高くなります。これは、一般的に多くの方がそのような建物を欲しがるためです。

一方、私たちは一級建築士事務所や特定建設業許可を持つ技術力で、価値が下がった古い建物を直し、それを貸し出すことで利益が得られると見込んでいます。このような考えのもと、築古ビルに特化しています。

直近の市場環境について

IRTV : 築古ビルをターゲットにされているとのことですが、対象となるエリアはどの辺りでしょうか。

岩本様 : 渋谷区を中心に目黒区、港区で事業を展開しています。都心部で事業を手掛けていることもあり、「ビジネスの対象となるビルがなくなってしまうのでは」という声が聞かれるのですが、そのようなことはありません。なぜなら都心部にはビルがたくさん建っているからです。そして、新築のビルは10~20年後には古いビルになります。

人間に例えると、若い人が歳を取って病院が必要になることと似ています。私たちは古いビルを治すお医者さんのような役割ですので、ビルがたくさん建っているエリアで商売するほうが良く、ドミナント戦略を採用しています。

<直近の市場環境について>

直近の市場環境について

(出典:IRTV for YouTube

IRTV : リノベーションしたビルも年数を重ねると古くなるため、さらに修繕が必要になるという繰り返しなのでしょうか。

岩本様 : その通りです。リノベーションしたビルも直し続けないといけません。現在は建設費が上昇し、新築に建て直すにもコストがかかります。環境的な影響を考えると、古いものを使えるだけ使う形が望ましいでしょう。これが当社の成長につながっているのではないでしょうか。

収益構造について

IRTV : ニッチさもありつつ、成長の仕組みを設立から15年間で積み上げてきたのですね。俯瞰してみると、直近グロース市場の不動産業はダウントレンドになっていますが、株価も含めてそのような環境をどのように捉えていますか。

岩本様 : 当社は15年連続で増収を果たしています。今期も前期と比べて25%以上成長できる見通しです。今後3年間にわたり25%以上成長できる環境にあり、現在はさまざまな説明会でその蓋然性を説明できています。これが株価に現れており、上昇基調にあると考えています。

<収益構造について①>

収益構造について

(出典:IRTV for YouTube

岩本様 : 建設業界や不動産業界がダウントレンドな理由は、一般的に金利が上昇すると、建築費や人件費などコスト高になるためと言われています。

一般的に不動産業界にとって逆風と言われることでも、私たちにとっては追い風になる場合があります。例えば、建築費の上昇で新築への建て替えが難しい場合、古いビルを直して使うオーナー様が増えます。

また、金利の上昇によって建て替える期間で利息が上がるとなれば、建て替えではなく短期間で工事が終わるリノベーションで済ませるオーナー様が増えている状況です。一般的に逆風と言われることが、私たちの成長につながっています。

<収益構造について②>

収益構造について

(出典:IRTV for YouTube

IRTV : 一般的にコスト高は不動産業において逆風となりますが、貴社にとっては追い風になっているのですね。

岩本様 : その通りです。ただし、私たちもリフォームやリニューアルのコストが少し上がります。しかし、新築の場合と比べてコスト高の影響は小さいのです。

例えば、500坪のビルを新築する場合を考えましょう。1坪あたり300万円程度の建築費がかかる場合、合計で15億円必要です。この状態でコストが1割上昇すると、上乗せ額は1億5000万円となります。

一方、同じく500坪のビルをリノベーションする場合、建築費は1.5~2億円程度です。コストが1割上昇した場合、上乗せ額は1500~2000万円程度となります。新築の場合と比べても、コスト高の影響は小さいと言えます。

今後の成長戦略について

IRTV : お話を聞いていると、盤石な体制で展開されているように感じましたが、それだけではないのですよね。

岩本様 : サイバーエージェントのグループに入ったことで、上場する前から物件を買えるようになりました。上場後はさらにたくさんの物件を買えるようになりましたし、資金調達できるようになったため、自社で物件を保有することも可能となりました。

物件の購入によって、値上がり益(キャピタルゲイン)を得ることができるようになったこともあり、成長率が高くなったことも1つの要因として挙げられます。

<今後の成長戦略について①>

今後の成長戦略について

(出典:IRTV for YouTube

IRTV : 現在、営業利益成長率25~30%を目標にしていますね。そのための戦略として、M&A(合併・買収)は考えていらっしゃいますか。

岩本様 : 一般的に、成長している企業はM&Aで周辺事業を取り込んでいます。しかし、私たちは不動産屋です。M&Aを実施するお金を不動産購入に充てたほうが、業績を成長させる自信があります。このため、私たちの戦略は不動産に投資することです。

<今後の成長戦略について②>

今後の成長戦略について

(出典:IRTV for YouTube

IRTV : 今後、成長していくための課題はありますか。

岩本様 : 上場したことで資金を手に入れたため、それを投資に回さなければいけません。一般的に、物件の購入やマスターリース物件の開業をすると、その年は利益が落ち込みます。翌年、翌々年には利益につながるのですが、成長しながら投資することはとても大変なことでした。

私たちは今期が転換点だと考えており、物件を一部売却して利益を作りながら投資もできたため、来期、再来期も確実な成長ができると考えています。

<今後の成長戦略について③>

今後の成長戦略について

(出典:IRTV for YouTube

岩本様 : 今後もさらに成長するためには、やはり「人」が重要です。私たちの物件はシリーズ化していないため、形の違うビルにそれぞれ名前を付けて、1つ1つオーダーメイドで作ります。物件を作る技術者や企画する営業社員を育てることが今後の課題です。

最後に

IRTV : 今後の経過が楽しみですね。

岩本様 : 今期は約30%の成長ができる見通しで、来期以降は15%ずつ成長するという中計を発表していました。しかし、今期は社員が成長して上場資金を有効活用できたため、物件の仕入れがうまくいきました。このため、成長率を25~30%へと引き上げ今後も成長を続けられる自信が持てました。有言実行できるようがんばります。

<最後に>

最後に

(出典:IRTV for YouTube

IRTV : 本日はリアルゲイトより岩本代表にお越しいただき、ビジネスモデルについてお伺いしました。ありがとうございました。

岩本様 : ありがとうございました。

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IRTVでは、このほかにも上場企業の経営者との対談動画をアップしています。企業の事業内容はもちろん、今後の成長戦略を読み解くヒントがたくさん散りばめられているので、個人投資家のみなさまにぜひご覧いただきたいメディアです!

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ディスクレーマー

当記事では、筆者独自の見解を述べることがありますが、証券およびその他の金融商品の売買や引受けを勧誘する目的ではなく証券およびその他の金融商品に関する助言や推奨をするものではありません。また、個別企業の業績予想や株価予想、投資推奨を提供する予定はありません。投資判断等は、自己責任でお願いいたします。

やさしい株のはじめ方編集部

この記事の執筆者

やさしい株のはじめ方編集部 

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