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【IRTV 3286】トラストホールディングス/駐車場等小口化事業のビジネスモデルについて
担当：やさしい株のはじめ方編集部
最終更新日：2024年1月30日
トラストホールディングス（3286）代表の山川様が、駐車場等小口化事業のビジネスモデルについてIRTV※1で解説しています。
※1 IRTVとは、IR Robotics社が運営する“投資家と企業をつなぐ上場企業のIR動画メディア”です。決算情報から事業モデル・経営戦略・成長可能性まで、トップ自らがわかりやすく、かつタイムリーに解説しています。
この記事は、IRTVの動画内容を書き起こししたものです。動画の内容を文字で確認したいときに、ぜひご活用ください！
（出典：IRTV for YouTube）
駐車場等小口化事業とは
IRTV ： 本日のゲストは、トラストホールディングス（3286）より山川代表にお越しいただきました。よろしくお願いします。
山川様 ： よろしくお願いします。
IRTV ： 本日は貴社が「駐車場事業」や「不動産事業」などさまざまな事業を手がける中で、「駐車場等小口化事業」を中心にいろいろとお話を聞かせください。
駐車場小口化事業は、主力事業である駐車場事業のノウハウを活かされていますが、まずは大枠を聞かせていただけますでしょうか。
山川様 ： この商品は「不動産特定共同事業法※2」に基づいて不動産を小口化し、その不動産から得られる賃料収入や売却代金を出資額に応じて分配する資産運用商品です。不動産を共同所有し、持分に応じたリターンを受け取るというシンプルな商品になります。
※2 不動産特定共同事業法とは、複数の投資家から資金を募り、その出資金を持って不動産を取引・運用し、得られた収益を配当する事業の仕組みを定めた法律です。
IRTV ： 対象は駐車場になりますね。
山川様 ： はい。グループの基幹事業として長く手掛ける中、顧客の資産運用に安定かつ長期に役立ててもらいたいという信念を持ち、この商品に関しては商品の企画販売から運用まですべてワンストップでおこなっています。
小口化商品のスキーム
IRTV ： 小口化商品のスキームについて、どのような流れで販売から組成などをおこなっているのでしょうか。
山川様 ： 商品の対象不動産について出資者を募り、その後に任意組合契約を結んで出資をしていただき、組合を組成します。組合が対象商品の不動産を取得し、取得した不動産を弊社の子会社でマスターリース※3会社でもあるトラストパークが一括借り上げした後、駐車場として運営する仕組みです。
※3 マスターリースとは、サブリース（転貸）を前提とした一括賃貸借契約のことです。
組合はトラストパークから家賃を毎月受け取っており、組合員の皆様に年2回（5月末・11月末）に分けて分配金をお支払いする、単純でわかりやすいスキームになっています。
IRTV ： 出資額は1口いくらでしょうか。
山川様 ： 今は1口50万円です。
IRTV ： 少額から持てるのですね。これまでの実績はいかがでしょうか。
山川様 ： 現在はすでに31組合を組成しており、預り資産は約100億円になります。
IRTV ： マスターリース会社もグループ会社であり、投資家にとってはとても安心ですよね。
山川様 ： 毎月の運用状況がガラス張りでわかるほか、弊社グループ会社が運用をおこなっていることも安心材料になるのではないでしょうか。トラストパークもグループでお預りしている資産であるため、誠実に駐車場運営をおこなっています。
お客様の投資メリット
IRTV ： 実績があり、ガラス張りの運用といったメリットがありますが、他に投資する側となる顧客のメリットをお聞かせください。
山川様 ： 最も大きなメリットは、1口50万円という少額で好立地の不動産を所有できることです。また、すべてトラストパークが運営管理をおこなうため、一切手間がかかりません。現金ではなく不動産を取得するため、相続や贈与の観点からしても有効だと考えています。
流動性※4の問題がありますが、1口50万円と小口のため、売却もしやすいというメリットもあるでしょう。資金の必要性のために売却依頼の話も来ますが、とてもスムーズに次の買い手が見つかっており、効率が良い投資商品なのではないでしょうか。
※4 流動性とは、株式や債券などの金融商品の現金化のしやすさ、取引のしやすさのこと。
あくまで投資になるため、デメリット、リスクもあります。出資法※5の関係で元本保証はできず、運用している駐車場の売上が想定外に大きく落ち込んだ場合、借り上げ賃料を組合様にご相談させていただくケースが出てくるかもしれません。利回りも「予定利回り（想定利回り）※6」であり、利回りが下がる可能性もあるでしょう。
※5 出資法とは、金融業者が不当に高い金利でお金を貸さないように歯止めをかけることを目的とした法律で、「必ず儲かる」「元本は保証する」と言って勧誘する行為は禁止されている。
※6 予定利回りとは、出資額に対して年間の賃料収入がどれくらいの割合かを示したものです。
ただし、過去10年間で予定利回りを大幅に下振れることなく運用できています。組合様には申し訳ないですが、賃料設定はかなりシビアにおこなっています。
山川様 ： 投資商品としては、決して高い利回りではないですが、私たちの考えとしては長期で運用して安定した利益が出ることを目指しています。地味ではありますが、着実な運営を今後も続けていく方針です。
小口化事業を行うメリット
IRTV ： 先ほどおっしゃられたメリットとして手間がかからない、相続や贈与などに有効というところも、同じ不動産でもマンション投資との違いになりますね。貴社のメリットとしてはどのようなものがありますか。
山川様 ： 主力事業である駐車場事業は、長期的に好立地な駐車場を継続して運営できるほか、会社の資産や借入など債務を増やすことなく安定的な駐車場運営につなげられることが、1番大きいメリットです。
先ほどお伝えしたように組合の運営もすべて弊社がおこなうため、運営手数料として安定収入を得ることも期待できます。
IRTV ： 長期的に安定した運営ができますね。
駐車場等小口化商品の強み
IRTV ： メリットの部分と話が重複しますが、顧客はどのような理由から貴社の商品に投資しているのかなど、商品の強みや他社との差別化についてもお聞かせください。
山川様 ： 駐車場事業はとてもシンプルでわかりやすいですよね。1口50万円から投資もできます。マンションやオフィスビルは古くなると、新築物件と比較して少し賃料が安くなることがあります。駐車場の場合は、5年前にできた駐車場も10年前にできた駐車場も、同じエリアで同じところであれば、料金設定はほとんど変わりません。このように、駐車場という特性上、古くなっても料金が下らない点が強みと言えます。
山川様 ： また、空室リスクがないことも強みです。日々、時間貸しの駐車場は稼働しています。建物がある自走式の駐車場だとしても、建物の構造自体が簡易的な構造になっているため、将来的な大規模修繕やメンテナンスのコストが低く収まるという強みもあるでしょう。
山川様 ： 基本的には更地をお預りしてトラスパークが運用する場合、すべての駐車場機器を同社が持ち込むため、組合様や出資者の方は追加の費用がかかりません。この辺りもとてもわかりやすい仕組みになっています。
IRTV ： 確かにわかりやすいですね。駐車場は分単位の利用のため売上が安定するのではないでしょうか。
山川様 ： そうですね。
投資家の反応
IRTV ： 投資家の皆様の反応はいかがでしょうか。
山川様 ： 「少額で分散投資がしやすかった」、「実績があり安心して投資している」といったポジティブなフィードバックをいただいています。中には心配で現地を見に行かれる方もいらっしゃり、「確認しに行ったら綺麗に清掃され、駐車場に車がたくさん停まっていて安心した」というお声もいただきました。
特に近年では「不動産クラウドファンディング※7事業」にも参入しています。ウェブで申し込みや売買ができ、年齢や商材問わず幅広くご出資していただいています。
※7 不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産投資をおこなうサービスです。
IRTV ： もっと早く知りたかったというお声もあり、幅広い年代の方に知られていらっしゃいますね。
山川様 ： ありがとうございます。
IRTV ： マスターリース会社がグループ会社であるため安心できるという点が、大きな強みになりますね。
今後の展開
IRTV ： 最後に今後の成長戦略についてもお聞かせください。どのような成長戦略を描かれているのでしょうか。
山川様 ： 全国にはたくさん空き家や不動産があります。そういうところを活用することで、人流を作り、エリアの活性化につなげ、出資される方にも満足していただくことで弊社のビジネスは成り立ちます。
弊社は「地域社会の幸福に貢献する」、「人と街をつなぐ」を企業理念や社是として掲げており、そのような観点も意識しながら商品開発を積極的におこなっていく方針です。
過去には医療系の施設に関連した商品を出しました。医療系のコンサルや温浴施設の運営、さらにはキャンピングカーの製造販売をおこなっています。グループの現場力を活かして、小口化できるものを増やして商品ラインナップに加えていきたいと考えています。
山川様 ： 預り資産は約100億円になりますが、中間目標としては約300億円まで増やす方針です。グループ力を最大限活かして透明性を担保し、投資家も安心できる商品を拡大していきたいと考えています。
IRTV ： 商品ラインナップを増やす中、貴社はグループ会社を複数抱え、自社で運営していることも安心材料になりますね。
山川様 ： そこはとても大きなポイントになるのではないでしょうか。安心安全を追求していきます。
IRTV ： 投資家の皆様も、ぜひトラストホールディングスに注目してください。高評価、質問、コメントなどをお待ちしております。本日はトラストホールディングスの山川代表にお越しいただきました。ありがとうございました。
山川様 ： ありがとうございました。
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IRTVでは、このほかにも上場企業の経営者との対談動画をアップしています。企業の事業内容はもちろん、今後の成長戦略を読み解くヒントがたくさん散りばめられているので、個人投資家のみなさまにぜひご覧いただきたいメディアです！
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ディスクレーマー
当記事では、筆者独自の見解を述べることがありますが、証券およびその他の金融商品の売買や引受けを勧誘する目的ではなく、証券およびその他の金融商品に関する助言や推奨をするものではありません。また、個別企業の業績予想や株価予想、投資推奨を提供する予定はありません。投資判断等は、自己責任でお願いいたします。
