やさしい株のはじめ方の管理人ひっきーとやさしい株のはじめ方編集部（にしけい）が、不動産クラウドファンディングを運営するクリアル（2998）（以下、クリアル社）の横田社長に、事業のおもしろさやビジネスモデルの特長などを突撃取材しました！クリアル社は不動産業に分類され、「不動産クラウドファンディング」という業界最先端のビジネスを展開しているおもしろい会社です。

内容がとても濃くなったので、クリアル社の事業について理解を深めるための前編と、ビジネスモデルや業績などより具体的な内容を説明する後編の2つに分けて記事を書きました。会社の知識がゼロの方でも読み進められるように書いていますので、ぜひ最後まで読んでくださいね。

不動産業界の革命児！クリアル社の事業内容をわかりやすく解説

クリアル（2998）は、「不動産投資」ができる資産運用プラットフォーム事業を展開している会社です。この事業を細かく分けると、CREAL事業とCREAL Partners事業、CREAL Pro事業の3つで構成されています。

いずれの事業も「不動産投資ができる」点で共通していますが、投資金額とサービス内容に違いがあります。それぞれ事業を見ていきましょう。

CREAL事業

（出典：CREALの公式ホームページ）

CREAL事業は、不動産に1万円から投資できる個人投資家向けのサービスです。多くの人から少しずつお金を集める「クラウドファンディング^※1」と呼ばれる資金調達方法を採用しています。

※1 クラウドファンディングとは、群衆（Crowd）から少額ずつ資金を調達する（Funding）するという意味です。

これまでの不動産投資は、数千万円の元手が必要であり、物件の選定から売却まで専門知識が必要でした。そのため不動産投資はハードルが高く、一部の投資家に限られていました。

CREALは、1万円から不動産投資ができ、投資に関する一連のプロセスをプロに任せられます。巨額な資金や専門知識は不要で、投資に関する手続きはすべてオンラインで完結する革新的なサービスです。

（出典：クリアル 2023年3月期第2四半期決算説明資料［PDF］）

CREALでは、投資の想定利回りを3～8％に設定しています。手間や知識が必要な不動産運用をクリアル社に一任しつつ、銀行預金やインデックス型の投資信託よりも高い利回りが得られる点が魅力です。

取り扱う物件はレジデンス^※2が中心ですが、ホテルや保育園、物流施設、商業施設などもあります。

※2 レジデンスとは、賃貸ではなく1部屋ごとに販売するマンション（分譲マンションと言います）のうち高級なものを指します。

（出典：CREAL ファンド一覧）

類似サービスではレジデンスへの投資が基本となりますが、CREALではレジデンス以外の不動産に投資できるのが特長です。これは不動産会社や学校法人、ヘルスケア企業などと提携しているためです。

また、投資する不動産を選ぶために必要な情報も、画像付きでわかりやすく紹介しています。

（出典：クリアル 2023年3月期第2四半期決算説明資料［PDF］）

レジデンスであれば、その地域の人口が増えているかどうか、立地はどうか、内装はどうかなどが紹介されています。基本的にクリアル社の不動産ファンドの運用経験豊富なメンバーが「優良」と判断した物件のみが掲載されていますが、優良である理由を自分でも確かめられる仕組みになっています。

（出典：クリアル 2023年3月期第2四半期決算説明資料［PDF］）

このように、CREALでは個人投資家が不動産投資で安定した利回りを得られるような仕組みが構築されています。不動産投資に詳しくない人でも挑戦できるので、まさに「個人にとって遠い存在だった不動産投資への門戸を開放するサービス」と言えるでしょう。

CREALについてさらに詳しく知りたい方は、CREALの公式ホームページをご覧ください。サービスの説明はもちろん、現在掲載されているファンド一覧も確認できます。

CREAL Partners事業

CREAL Partners事業は、1,000万円から実物の不動産に投資できる個人投資家向けのサービスです。取り扱う不動産は、首都圏の中古区分レジデンスを中心に太陽光などにも投資できます。

（出典：CREAL Partnersの公式ホームページ）

物件は子会社が仕入れており、その物件を個人投資家に売却することで利益を手に入れるビジネスモデルです。

（出典：クリアル 2022年3月期有価証券報告書［PDF］）

また、不動産販売後の各種管理業務サービスも提供しています。集金や契約事務手続きなどを代行する代わり、賃貸管理収入を得る仕組みです。

個人投資家にとっては、クリアル社に不動産の管理を任せられるメリットがあります。さらに、投資の手続きや投資後の管理などはほとんどがオンラインで完結するため、気軽に不動産投資に挑戦できます。

CREAL Pro事業

CREAL Pro事業は、機関投資家や超富裕層^※3向けの資産運用サービスです。資産規模が大きい顧客が対象となるため、投資金額は1億円からで、大型の不動産への投資が中心です。

※3 超富裕層とは、純金融資産を5億円以上保有する世帯のことです。

そのため、不動産を仕入れて販売するのではなく、クリアル社が情報を入手した投資物件を仲介したり、ファンドを組成して運用したりする業務が中心となります。

（出典：クリアル 2022年3月期有価証券報告書［PDF］）

国・投資家・不動産業界の課題を解決

続いて、クリアル社が注力しているCREAL事業とCREAL Partners事業という2つの事業について、世の中のどんな課題を解決しているのかを説明します。

CREAL事業が解決する課題

不動産投資クラウドファンディングのCREAL事業は、国と投資家、不動産業界の3者が抱える課題を解決しています。具体的な課題と解決策を、表形式で下に整理してみました。

特におもしろいのは、不動産投資を個人投資家にとって身近な存在に変えている点と、不動産業界が抱えていた「5～10億円規模の物件を開発しづらい」という課題を解決している点です。

この記事の冒頭でもお伝えしたように、不動産投資には多額の資金と知識が必要なため、投資家にとってハードルが高い投資手法でした。しかし、CREAL事業では1万円から投資ができ、プロの投資家に運用を任せられます。不動産投資の経験がなくてもチャレンジできる点で、革新的なサービスといえます。

また、不動産業界が抱えていた「5～10億円規模の物件を開発しづらい」という課題を解決した点もおもしろいです。これまで不動産開発をする主体は、数十億円以上の規模で投資できる機関投資家と、数億円程度の投資をおこなう個人投資家が中心でした。そのため、5～10億円前後の不動産を開発できる人が少ないのです。

CREALはそれを不動産クラウドファンディングという形式で解決しました。多数の投資家から少しずつ資金を集められるため、これまで開発が進まなかった5～10億円規模のワンルームマンションや保育園、高齢者向け住宅などの開発がしやすくなります。不動産業界の資金調達手段として、CREALが欠かせない存在になりそうです。

CREAL Partners事業が解決する課題

個人向け実物不動産投資サービスのCREAL Partners事業では、投資家と不動産事業者の2者の課題を解決しています。

※4 DXとは、Digital Transformationを略したものです。「DX化」などと使い、デジタル技術を活用した業務効率化を表します。

CREAL Partners事業は、投資家に「中古区分マンションへの投資」という選択肢を提供するとともに、不動産業界の業務効率化も進める革新的なサービスとなっています。

クリアル社の競合は？競合とは何が違う？わかりやすく解説

次に、主力のCREAL事業とCREAL Partners事業について、競合企業と差別化要因を紹介します。

CREAL事業の競合と差別化要因

CREAL事業は不動産クラウドファンディングの事業ですが、広くとらえると「資産運用サービス」となります。このため、株式市場からは資産運用サービスを提供するウェルスナビ（7342）や同じく不動産クラウドファンディングを提供しているGA technologies（3491）が主要な競合企業として見られているようです。

また、不動産クラウドファンディングを展開している上場企業には次の5社があります。

それぞれ説明しますね。

何と言っても調達運用実績とファンド組成数が多く、業界No.1の地位を誇っている点が、強力な差別化要因となっています。この地位を確立できた背景として、豊富な商品ラインナップや提携企業の多さなどが挙げられます。

豊富な商品ラインナップを取り揃え、多くの提携企業を抱えることができた背景には、不動産業界が抱える「5～10億円前後の不動産を開発しづらい」という課題を解決している点が挙げられます。

他の企業が本腰を入れて不動産クラウドファンディングに参入する前に、不動産業界の課題を解決する企業として売り込んだ結果、レジデンスや保育園など5～10億円規模の不動産を開発する企業と提携できたのです。これは他社が一朝一夕で真似できないので、かなり強い競争優位性と言えるでしょう。

（出典：クリアル 2022年3月期有価証券報告書［PDF］）

また、証券会社やT-Point・Pontaポイントなどのポイントサイト、航空会社と提携しており、新規投資家を継続的かつ安定的に獲得できています。多くの人が利用するサービスを使ってCREALの認知度を高められており、効率の良い集客が可能となっています。

投資家と不動産の両方を安定的に集められる仕組みに加えて、より質の高い物件を選び抜くためにプロの不動産ファンド運用経験者の採用も積極的におこなっています。クリアル社が不動産業界内で革新的なサービスを展開しており、運用経験者が新天地を求めて門を叩く例が増えているようです。

そして、質の高い物件をわかりやすく投資家に紹介する必要があり、ここでクリアル社が持つ優れたUI/UX/デジタルマーケティングのノウハウが活きてきます。不動産業界ではDX化が遅れており、このような技術を持つ企業はごく少数です。

以上をまとめると、物件を仕入れるための「不動産会社とのパイプライン」、質の良い物件を選び抜く「プロ投資家」、その情報を投資家に届ける「UI/UX/デジタルマーケティング技術」の3つを持っている点がCREAL事業の差別化要因を作っていると言えます。この3つはかんたんに獲得できません。

CREAL Partners事業の競合と差別化要因

GA technologies（3491）など、広く投資用不動産を取り扱う会社が競合となります。競合企業との差別化要因として、次の4つが挙げられます。

自社で各種DXツールを開発しているのは、不動産取引のDX化によって業務効率がアップするためです。Web上から割安な物件を見つけて仕入の効率化を実現するAI「CREAL Buyer」や、賃貸管理の大量の情報をかんたんに一元管理できる「CREAL Manager」などを開発しました。

これによって、質の高い多種多様な物件を効率よく仕入れられるため、さまざまな投資家のニーズに応えられます。また、投資したあとの賃貸管理もツールを使って効率よくおこなえるため、クリアル社や投資家の業務効率化にもつながっています。

また、知名度が上がって投資家が増えているCREAL事業から送客できるため、効率よく投資家を集められます。こうして集めた投資家に対して、CREAL事業と同じように多種多様な物件を紹介できるため、投資家の満足度も高められます。

こちらの事業についても、DXツールや集客の面で他社が真似するのはむずかしいでしょう。強力な競争優位性を持った事業と言えますね。

成長性が高い市場で事業を展開

次に、クリアル社の主力事業であるCREAL事業とCREAL Partners事業について、どういった市場でビジネスを展開しているのか、成長性はあるのかを説明します。

CREAL事業が属する市場

CREAL事業は、2026年に1.8兆円になると言われる「①オンライン不動産投資市場」と、4.1兆円の「②不動産証券化市場」の2つの市場で事業を展開しています。

（出典：クリアル 2023年3月期第2四半期決算説明資料［PDF］）

オンライン不動産投資市場とは、CREALのような不動産クラウドファンディングや、オンラインでの実物不動産への投資を合わせた市場です。2022年4月28日時点の数字では987億円規模となっていますが、2026年には約2倍の1.8兆円になると予測されています。成長余地がとても大きい市場です。

この予測の根拠として、海外ではオンライン不動産投資市場が成長していることが挙げられます。

（出典：クリアル 2023年3月期第2四半期決算説明資料［PDF］）

上の画像の赤枠部分は、世界のオンライン不動産投資市場の市場規模を表しています。2020年時点で2.7兆円の規模があり、2026年には48.9兆円と6年間でおよそ18倍に拡大すると予想されています。年平均の成長率は67％と、とても高い成長率を誇っています。

このように市場が拡大している理由は、個人投資家だけでなく金融機関や保険会社などが投資しているからです。日本国内でも同じ動きになると考えられており、今後大きな成長が見込めます。

さらに、日本の家計の金融資産は約2,000兆円、そのうち預金は約1,000兆円と言われています。国家戦略として資産倍増計画がうたわれており、個人投資家の資産運用への働きかけが強化される予定です。これが追い風となり、不動産クラウドファンディングへの資金流入が期待されています。

また、不動産証券化市場は、年間4.1兆円のとても大きな市場です。不動産証券化とは、自社で建てたオフィスやマンションなどの不動産を、証券として細かく切り分け、たくさんの投資家に売却すること（オフバランス化）を表します。

こうすることで、企業は不動産売却額分の現金を得られます。さらに、不動産を保有するリスク（不動産の価値が下がる、災害などによる被害など）から解放されます。企業にとって、不動産証券化はメリットが多いのです。

CREAL事業は、こうした不動産証券化の受け皿として機能します。CREALを使った不動産のオフバランス化が増えていく可能性が高いでしょう。

CREAL Partners事業が属する市場

CREAL Partners事業は、「首都圏の中古マンション流通市場」が主な市場となります。市場規模は1.5兆円です。

（出典：クリアル 2023年3月期第2四半期決算説明資料［PDF］）

2022年3月末現在、この市場におけるCREAL Partners事業のシェアは0.3％です。事業の拡大余地が大きく、今後の成長が期待できます。

まとめ

この記事では、クリアル社の事業内容と市場について、株初心者向けに解説してきました。投資家や不動産業界が抱える課題を「クラウドファンディング」や「DX」によって解決する、革新的な会社です。

クリアル社が属しているオンライン不動産投資市場や不動産証券化市場、首都圏の中古マンション流通市場は、今後も拡大が見込まれています。今後の成長が楽しみですね！

次のページでは、成長性が高いクリアル社のビジネスモデルや業績などを解説していきます。こちらも株初心者でも理解できるよう、わかりやすく解説していくので、ぜひ読んでくださいね。