（ロードスターキャピタル株式会社 川畑様）

やさしい株のはじめ方の管理人ひっきーとやさしい株のはじめ方編集部（にしけい）が、東京23区の中規模オフィスへの投資や、不動産クラウドファンディング^※1『OwnersBook（オーナーズブック）』をグループで運営するロードスターキャピタル（3482）（以下、ロードスターキャピタル社）に突撃取材しました！

※1 クラウドファンディングとは、群衆（Crowd）から少額ずつ資金を調達する（Funding）するという意味です。

今回は、ロードスターキャピタル社の取締役である川畑様に、事業内容や強み、保守的な業績予想の理由などをお聞きしました。

この記事では、株初心者の方がロードスターキャピタル社への理解を深められるよう、わかりやすい言葉でていねいに解説します。また、最新の業績や注目すべき指標、今後の成長戦略についての説明も載せています。ぜひ最後まで読んでくださいね。

ロードスターキャピタル社の事業内容をわかりやすく解説

ロードスターキャピタル（3482）は、“不動産とテクノロジーの融合が未来のマーケットを切り開く”をミッションに据え、グループで不動産投資領域（「コーポレートファンディング事業」や「アセットマネジメント事業」など）とFintech領域（不動産クラウドファンディング『OwnersBook（オーナーズブック）』）などを展開している会社です。

まずは、ロードスターキャピタル社への理解を深めていただくために、次の3つのポイントに絞って同社を紹介していきます。

事業内容

ロードスターキャピタルグループでは、2つの事業を展開しています。1つ目が「不動産投資領域」で、2つ目が「Fintech領域」です。

＜事業内容＞

（出典：ロードスターキャピタル 2022年12月期決算説明資料［PDF］）

それぞれ、どのような事業なのか説明しますね。

不動産投資領域

不動産投資領域では、文字どおり「不動産への投資」に関連した事業を3つ展開しています。

※2 PMとは、「Property Management」の頭文字を取った用語です。日本語に直すと、「不動産管理業務」となります。不動産経営に関する業務を、オーナーに代わっておこなう仕事です。

主力事業は「コーポレートファンディング事業」です。この事業では、自己資金を使って不動産売買や賃貸をおこなっています。取り扱う物件は、東京23区の中規模オフィスビルが中心です。

なぜ「東京23区の中規模オフィスビル」に注力しているのでしょうか。その理由を「東京23区の物件に注力する理由」と「中規模オフィスビルに注力する理由」の2つに分けて説明しますね。

「東京23区の物件に注力する理由」には、次の3つがあります。

続いて、「中規模オフィスビルに注力する理由」には、次の2つがあります。

中規模オフィスビルには、築年数が経っており、経年劣化した部分へのメンテナンスが行き届いていない物件が多くあります。このような物件を手入れして「バリューアップ」すれば、物件の価値が向上するわけです。

また、川畑様によると、中規模オフィスビルは“空室率の変動が大きくない”、“既存の棟数が多く、かつ参入プレイヤーの層が絞られてくる”という点も、ロードスターキャピタル社にとってのメリットなのだそうです。

※3 REIT（リート）とは、「Real Estate Investment Trust」の略で、日本語では「不動産投資信託」と呼ばれます。投資家から集めた資金で不動産に投資し、賃料収入や不動産売却益を投資家に配分するものです。

Fintech領域

Fintech領域では、不動産特化型のクラウドファンディング事業を展開しています。冒頭でも紹介したとおり、『OwnersBook（オーナーズブック）』と呼ばれるサービス名です。

＜OwnersBook＞

（出典：OwnersBookの公式ホームページ）

OwnersBookの投資方法には、「貸付型」と「エクイティ型」の2種類があります。

＜OwnersBookの商品性1＞

（出典：ロードスターキャピタル 2022年12月期決算説明資料［PDF］）

貸付型は、投資家から集めたお金を、第三者（借入人）に「不動産担保ローン」として提供するものです。この場合、投資家は借入人からの利息を配当として受け取ります。

一方のエクイティ型は、世界の有名不動産投資ファンドも使っている仕組みで、「不動産を取得するために特別目的会社（SPC）^※4を準備し、投資家から集めたお金でそのSPCのエクイティ部分に出資する投資商品です。

※4 特別目的会社とは、特定の資産を裏付けに有価証券を発行するために設立された会社です。不動産の証券化などに使われ、不動産を売却したら解散となります。むずかしいので「そんな会社があるんだ」程度に考えておけば良いでしょう。「SPC」とも呼ばれており、「Special Purpose Company」の略語です。

このSPCは、銀行からの借入金と組み合わせて不動産を買い、投資家はSPCが購入した不動産から得られる利益を受け取る仕組みです。少しむずかしいかもしれませんが、“貸付型よりもダイレクトに不動産に投資している醍醐味を味わえる”というイメージを持って頂ければ良いでしょう。

※5 ノンバンクとは、銀行以外の金融機関です。預金を受け入れず、「お金を貸す」など与信業務に特化した金融機関が該当します。

ビジネスモデル

次に、ロードスターグループのビジネスモデルを整理していきましょう。今回は、「コーポレートファンディング事業」と「クラウドファンディング事業」の2つに注目します。

コーポレートファンディング事業

コーポレートファンディング事業では、不動産の売買と賃貸をおこなっています。有価証券報告書に事業系統図が載っているので、事業の全体像を確認しましょう。

＜コーポレートファンディング事業の事業系統図＞

（出典：ロードスターキャピタル 2022年12月期有価証券報告書［PDF］）

事業系統図では、ロードスターキャピタル社自身の売上について書かれていないので、文章で補足していきます。

まず、不動産売買についてです。事業系統図でいうと、右側にある上の矢印「不動産物件売却」が該当します。不動産売買の売上は、売却物件の金額を積み上げたものです。

次に、不動産賃貸についてです。事業系統図でいうと、右側にある下の矢印「不動産物件賃貸」が該当します。不動産賃貸の売上はテナントから得られる賃料収入を積み上げたものです。

クラウドファンディング事業

クラウドファンディング事業は、100％子会社のロードスターインベストメンツが運営をおこなっています。投資家から集めたお金を借入人に融資し、投資家に利息を配分する「貸付型」が中心です。有価証券報告書に載っている事業系統図を見てみましょう。

＜クラウドファンディング事業の事業系統図＞

（出典：ロードスターキャピタル 2022年12月期有価証券報告書［PDF］）

クラウドファンディング事業の売上は、決算説明資料に説明があります。

＜クラウドファンディング事業の売上＞

（出典：ロードスターキャピタル 2022年12月期決算説明資料［PDF］）

貸付型の場合、「アップフロントフィー」が売上となります。これは下のように分解できます。

以上で、ロードスターグループのコーポレートファンディング事業とクラウドファンディング事業のビジネスモデルの説明は終わりです。

市場の状況

市場の状況について、「コーポレートファンディング事業」と、「クラウドファンディング事業」の2つをご紹介します。

コーポレートファンディング事業

コーポレートファンディング事業の市場状況は、下のとおりです。

中でも、築年数が経ちメンテナンスが行き届いていない“中規模オフィスビル”を扱っている点で、成長余地があると言えるでしょう。

クラウドファンディング事業

クラウドファンディング事業は、「市場の拡大が見込める」領域です。これについて、ロードスターキャピタル社の決算説明資料にデータが載っているので、それを使って説明しますね。

＜クラウドファンディング市場と成長可能性＞

（出典：ロードスターキャピタル 2022年12月期決算説明資料［PDF］）

左側の棒グラフは、クラウドファンディングの市場規模を表しています。年によって凸凹が見られますが、2022年には過去最大の市場規模になる見通しです。融資型や不特法型のクラウドファンディング事業者も年々増えており、市場規模の拡大が予想されています。

右側には成長可能性を示す図が書かれています。水色の部分がクラウドファンディングを表しており、個人投資家やプロ投資家の参入により、規模が拡大していくとロードスターキャピタル社は考えられています。

2022年12月期の業績は？足もとの状況と注目すべき指標をわかりやすく解説

ロードスターキャピタル社の最新の業績と注目すべき指標、注目のトピックを解説します。まずは、最新の業績から見ていきましょう。

最新の業績（2022年12月期）

2022年12月期の決算ハイライトを確認します。事業ごとではなく、会社全体の数値から見ていきますね。

会社全体の業績

＜決算ハイライト＞

（出典：ロードスターキャピタル 2022年12月期決算説明資料［PDF］）

売上高や営業利益など、各項目が前年比で30％以上の成長を示しています。さらに、計画達成率を見ると、計画を大幅に上回る結果となっており、業績の好調さが見て取れます。上のスライドによると、マーケットが堅調に推移したことが、増収増益の原因となったようです。

続いて、売上高と税前利益の推移を確認します。

＜連結売上高と連結税前利益の推移＞

（出典：ロードスターキャピタル 2022年12月期決算説明資料［PDF］）

売上高の推移を見る際は、「大型物件の売却」に注意しておきましょう。大型物件は売却価格が高くなるので、売上高の押し上げ要因となります。

コーポレートファンディング事業

コーポレートファンディング事業の業績を見ていきましょう。

＜コーポレートファンディング事業の売上高推移＞

（出典：ロードスターキャピタル 2022年12月期決算説明資料［PDF］）

会社全体の売上高の推移と同じで、2022年の売上高が前年比で大きく増えています。先ほど紹介したように、大型物件の売却があったためです。

次に、販売用不動産がどうなっているかを見ていきます。

＜販売用不動産の帳簿価額・物件数の推移＞

（出典：ロードスターキャピタル 2022年12月期決算説明資料［PDF］）

左側の折れ線グラフが物件数を、棒グラフが評価額を表しています。

今後は、オフィスを中心にホテルや物流施設も視野に入れて、物件を仕入れていくと公表しています。ロードスターキャピタル社の経験とネットワークを活かし、物件をどれだけ積み上げていけるかに注目ですね。

クラウドファンディング事業

クラウドファンディング事業の業績を見ていきましょう。

＜クラウドファンディング事業の売上高推移＞

（出典：ロードスターキャピタル 2022年12月期決算説明資料［PDF］）

クラウドファンディング事業の重要指標として、「投資家会員数」と「投資金額」があります。

＜クラウドファンディング事業の投資家会員数と投資金額＞

（出典：ロードスターキャピタル 2022年12月期決算説明資料［PDF］）

投資家会員数は右上がりで増加しています。

注目すべき指標

ロードスターキャピタル社の決算を読むときに注目すべき指標は、下に挙げた7つです。

※6 自己保有資産残高とは、ロードスターキャピタル社が保有している不動産を表しています。

※7 AUMとは、「Assets Under Management」の略語です。日本語では「受託資産残高」と言います。投資家からアセットマネジメントを委託されている不動産の金額と考えれば良いでしょう。

まずは、2022年の計画値と実績値を確認しましょう。売上高と税前利益、ROE、配当性向の4つの指標は、いずれも計画を上回る実績となりました。

このほかにも、今後の計画値も開示されています。2023年は売上高と税前利益、ROE、配当性向の4つが開示されており、2024年はすべての指標について計画値が開示されています。今後は、四半期ごとに発表される決算と計画値を照らし合わせながら、計画どおりに進んでいるかを確認すると良いでしょう。

また、自己保有資産残高とAUM、OwnersBook投資額は、今後の成長戦略にも関わってくる重要な指標です。「今後の成長戦略は？中期経営計画の達成確度もお聞きしました」で紹介するので、こちらもぜひ読んでくださいね。

注目のトピック

2022年12月期決算の注目トピックは、下のスライドのとおりです。

＜注目のトピック＞

（出典：ロードスターキャピタル 2022年12月期決算説明資料［PDF］）

このうち、「経営基盤となる物件の積み上げ」に注目して見ていきます。ロードスターキャピタル社では、円安やインバウンド回復期待などの影響でホテル取得がむずかしい中、「ネストホテル東京半蔵門」などのホテルを取得したのです。

コロナの規制が緩和され、日本人だけでなく外国人観光客が戻ってきています。今回取得したホテルがどのように業績に寄与するのか、楽しみですね。

今後の成長戦略は？2023年12月期の保守的な業績予想の理由もお聞きしました

ロードスターキャピタル社の今後の成長戦略をご紹介します。決算説明資料の中で紹介されている「基本方針」を見ていきましょう。

＜中期経営計画　基本方針＞

（出典：ロードスターキャピタル 2022年12月期決算説明資料［PDF］）

今回は、成長戦略の中でも重要度が高いと考えられる1～3について、順番に川畑様にお聞きしました。

自己保有資産残高の積み上げ

アセットマネジメント事業におけるAUM拡大

OwnersBook案件の多様化及び積み上げ

※8 ノンリコース型案件とは、不動産を運用する不動産ファンドの「負債部分」において、不動産自体の価値を信用し、それに応じてお金を貸す案件です。会社の信用力に応じて金額が変わる通常の融資（コーポレートローン）と比べて、扱える物件のサイズが大きくなります。

ロードスターキャピタル社の今後の経営戦略について、川畑様にお聞きしてきました。ハードルの高い目標を掲げられていますが、コーポレートファンディング事業や不動産クラウドファンディング事業は、市場の開拓余地がとても大きいです。四半期ごとの決算でKPIを追いかけながら、成長を見守っていきたいですね。

個人投資家へのメッセージ

ロードスターキャピタル社への取材は以上となります。同社は東京23区内の不動産に対する確かな経験とネットワークを持ち、事業を成長させています。主力のコーポレートファンディング事業や注力している不動産クラウドファンディング事業は、市場の開拓余地が大きいため、今後の成長が楽しみですね！

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